Některá čísla týkající se prodeje bytů v Brně, která se objevila v nejnovějších statistikách, jsou poměrně překvapivá. Nejde ani tak o to, že jdou velmi dobře na odbyt novostavby, jichž se zde jen ve druhém čtvrtletí tohoto roku prodalo více než 500. Nové byty se zpravidla dobře prodávají téměř všude. Jde spíše o jiné údaje. Vysoká poptávka je poněkud překvapivá zejména s ohledem na fakt, že se průměrná cena za metr čtvereční v brněnských novostavbách nedávno vyšplhala až na ohromujících 113 000 Kč! Zájem je přesto enormní. Každý, kdo uvažuje o tom, že by si ve městě také pořídil vlastní bydlení, si nejspíš klade otázku, zda se taková investice vůbec ještě vyplatí. Budou ceny ještě růst? Pokud ano, kam až se mohou dostat? A existuje něco, co by dokázalo cenovou hladinu rezidenčních nemovitostí naopak snížit?
Prodeje bytů v Brně trhají rekordy
Pravdou je, že počty prodaných bytů jsou v Brně letos vysoké. S trochou nadsázky by se dalo říct, že ve srovnání s roky minulými dokonce rekordní. Dobře to dokládají třeba výše zmíněné novostavby, kterých lidé koupili nejvíce od roku 2016. Přesto nejde o čísla nijak ohromující a to zejména s ohledem na to, kolik lidí o život ve městě stabilně projevuje zájem. K uspokojení dlouhodobě vysoké poptávky ovšem množství volných bytů zdaleka nestačí. Nových developerských projektů vzhledem k potřebám města vzniká jen málo a to především z důvodů, které lze souhrnně označit jako byrokratické. Výsledkem nedostatečné výstavby jsou pak ceny nemovitostí, které si běžný člověk zpravidla nemůže dovolit. Metr čtvereční se v průměru nabízí už více než za 95 tisíc korun, a jak jsme si řekli hned v úvodu, novostavby jsou ještě téměř o 20 % dražší (113 tis. Kč).
Jen pro investory!
Možnost pořídit si vlastní střechu nad hlavou se obyvatelům Brna stále více vzdaluje. Ceny jsou už tak vysoké, že mnozí z analytiků hovoří dokonce o tom, že jsou byty, a to zejména ty nové, určeny už spíše jen investorům. Ti je nakupují s perspektivou dalšího zhodnocení a také s předpokladem, že je celkem snadno pronajmou. A vše nasvědčuje tomu, že o nájemníky nebudou mít nouzi. Co jiného zbývá někomu, kdo není schopen dát dohromady 6 či 7 milionů na středně velký byt, než si nějaký pronajmout? Zdražování nemovitostí je skutečně markantní a navíc nás provází už celé dekády. Pokud jde o ceny a jejich srovnání s průměrným příjmem, našinec mnoho důvodů ke spokojenosti opravdu nemá. Vztáhneme-li data na celou Českou republiku, dojdeme k nelichotivému závěru. Na pořízení bytu o velikosti 70 m2 by průměrně vydělávající Čech v roce 2020 potřeboval více než 12 ročních platů. A když si uvědomíme, že například právě v Brně byty v letošním třetím čtvrtletí meziročně zdražily o neuvěřitelných 29 %, je zřejmé, že se výsledný (ne)poměr ještě zhorší.
Počet ročních platů potřebných k pořízení bytu (70 m²)
| Země | 2019 | 2020 |
| Česká republika | 11,2 | 12,2 |
| Rakousko | 10,1 | 10,6 |
| Maďarsko | 7,1 | 8,4 |
| Polsko | 7,5 | 7,6 |
| Německo | 5 | 6 |
Může být situace ještě horší?
Na otázku, zda může být situace s extrémně drahým bydlením ještě horší, máme bohužel celkem jednoznačnou odpověď. Může! Co nás k této domněnce vede? Jsou to především tyto důvody:
- Nezdolná byrokracie – má na rostoucí ceny zásadní vliv. V délce povolovacích procesů patříme k nejhůře hodnoceným zemím světa. Čím delší a komplikovanější je získání stavebního povolení, tím méně developerských projektů vzniká a bydlení logicky zdražuje.
- Vliv pandemie – je rovněž citelný. V Asii, odkud evropské země nakupují drtivou většinu výrobků, došlo k omezení produkce. Narušeny byly také dodavatelské řetězce. S právě probíhajícím ekonomickým oživením však roste poptávka, což tlačí vzhůru například cenu většiny stavebních materiálů. Zdražují také energie a vyšší je rovněž cena práce.
- Zájem velkých investorů – v této nejisté době ještě zesílil. Nemovitostní fondy a další velcí hráči realitního trhu nakupují „jako o život“ a svým dílem tak přispívají k dalšímu zdražování tuzemských nemovitostí.
Hypotéky už nebudou pro každého
Jak možná víte, Česká národní banka se nedávno rozhodla poměrně radikálním navýšením úrokových sazeb zasáhnout proti nebývale vysoké inflaci. Komerční banky poskytující hypoteční úvěry na to s menším zpožděním zareagují zdražením těchto půjček a hypotéka už rozhodně nebude pro každého. Ne snad, že by si až dosud mohli hypoteční úvěr dovolit úplně všichni. Faktem ale je, že velmi nízké úročení dávalo slušné šance na získání půjčky řadě lidí, kteří nově s tímto způsobem financování nemovitosti už počítat nemohou. Jde prozatím o jediný faktor, který by mohl silnou poptávku po bytech v naší republice poněkud oslabit. K poklesu cen nemovitostí to sice s největší pravděpodobností nepovede, mohlo by to však zdražování bytů alespoň přibrzdit.
Co zmůže nový zákon?
Kromě zdražení hypoték se přece jen nabízí ještě jedna věc, která může k poklesu cen domů a bytů přispět. Je to nový stavební zákon, jehož příznivý vliv by se však mohl projevit spíše v dlouhodobějším horizontu. Přijat byl před několika měsíci a přestože není řadou odborníků považován za právě ideální a chystá se jeho úprava, určitou naději na zlepšení skýtá. Jeho ambicí je totiž odbourání nadměrné byrokracie a tím zjednodušení a zrychlení tolik potřebné výstavby. Zda, případně do jaké míry, nám nová pravidla pomohou, to je prozatím těžké odhadnout. Snad se ještě někdy rozumnějších cen nemovitostí dočkáme.
Zvažujete koupi bytu? A rádi byste novostavbu nebo by vám nevadilo ani něco staršího?
